临近年底，央行有加息了，这已经是2007年内的第6次加息，从新年开始，不少选择按年调整贷款利率的贷款人，就需要以调整后的利率来缴纳住房贷款了。以最优惠的房贷利率来计算，即贷款基准利率的85折，1月1日开始5年以上期限贷款利率将由5.814%提高到6.656%，贷款成本增加了12.65%。

　　由于最近投资市场调整连连，"与其在投资市场上经历波折，不如提前还贷，减少利息支出"成为了市场上普遍的心态，已经有不少贷款人预备抽出资金用于提前还贷。加上正值岁末年初，不少员工期盼已久的年终奖也即将到手，正好用来偿还贷款。

　　 "首套房"贷款成可贵资源

　　但是，风光长宜放眼量。随着12月11日房贷新政中对于"首套房"与"第二套房"的界定清晰，"第二套房"的贷款成本将大幅上扬。对于拥有再次置业打算的人来说，已经获得的优惠房贷将成为稀缺可贵的贷款资源。如果贸然将大笔资金用于提前还贷以减少利息负担，再次置业时将面临的是"第二套房"基准利率上调10%或以上的贷款利率，这无异于丢了西瓜，捡了芝麻。

　　在央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷的补充通知》中，最值得注目的一条就是，凡是申请过住房贷款，包括商业住房贷款和公积金贷款的购房人，无论贷款是否结清，都不能视作首套房（人均居住面积小于平均水平除外）。而以家庭作为认定房贷次数的单位，更是加重了首套房贷款利率的获批难度。可以说，大部分希望再次置业的家庭，已经很难获得首套房贷款中优惠的85折贷款利率。

　　对于已经批准获得优惠贷款利率的购房人，明年一般都将按照原有的优惠政策来执行。尽管从1月1日开始，随着实际利率的上调，优惠住房贷款利率也将由年初的5.814%提高到6.656%，但就贷款市场整体而言，这一贷款利率仍然是目前可以获得的最便宜的贷款，也是购房人可以获得的最佳融资资源。

　　还贷资金当用在"刀刃"上

　　老马就是一个典型的改善型住房需求者。现在居住的房子虽然各方面环境、设施都还不错，但是面积小了点，随着儿子一天天长大，这几年肯定需要重新购买一套房产。老马也一直和妻子在几个新开的楼盘"探班"，想找到一套合适的房产。不过现在老马的住房贷款还有20万元左右的贷款余额，由于这两年在投资市场上获利不少，加上今年公司效益不错，年终会有一个大大的红包，老马原本也打算，趁着年末调息之前把剩余的20万元贷款一次性还清。可是看到媒体上所公布的《补充通知》，身为会计师的老马立刻就盘算开了。

　　"我现在的房贷属于首套房，享受的是85折的优惠贷款利率。可是如果重新买房就不一样了，按照房贷政策，就算我现在把房贷一次性还清，也得算是'第二套房'，到时候银行给我的贷款利率就是基准利率上浮10%，85%和110%之间，中间的差异就达到了25%。"

　　我们不如来计算一下。老马现在这套房的房贷余额为20万元，那么以1月1日开始执行的6.656%的贷款利率来计算，一个月需要偿还2286.87元;如果现在提前还贷，看上去这笔利息费用可以省下来了。可是当老马再次置业时，由于面临的贷款利率上调，同样去申请20万元的贷款，却要以7.83%的基准利率上调10%，也就是8.613%来计算利息，同样按10年期限计算，每个月需还款2491.82元，新贷款比老贷款每月多还204.95元，10年还款期总计多支付利息24593.66元。显然，现在提前还款会导致未来购房是更大的成本支出。

　　也就是说，同样数额的一笔资金，用来提前还贷，还是用来作为首付款重新置业以减少新贷款金额，由于"首套房"和"第二套房"之间的贷款利率差异，在不同的使用方式上调度，就会带来的两种相去甚远的利息成本支出。

　　"首套房"的限制严格，造就了首套房贷款利率上的"洼地效应"，因此像老马这样需要购置第二套房产的购房人，我们的建议是不要忙于提前还贷。毕竟在明年元旦之后，优惠贷款利率上调的幅度仅为0.842%，月供增加的金额也不算多。但是对于单个家庭来说，"首套房"贷款优惠利率属于难以申请的稀缺资源，一旦提前还贷，几乎没有可能重新申请到如此便宜的贷款。不仅如此，对于目前已经申请到的优惠住房贷款，再次购房的人还可以通过延长贷款期限的方式，减少月供还款额以抽出一部分现金，积攒起来作为再次购房的首付款，以减少高息贷款的比例。总结下来，就是在现金流限定的情况下，再次购房者应当充分挖掘"首套房"贷款的资源，压缩再次贷款的比例，尽量减少"第二套房"贷款的额度，最终实现降低贷款成本的目的。

　　 "临界点"边缘待政策明朗

　　在《补充通知》中，为住房面积较小，希望改善住房条件的购房人单独设立了较为优惠的条款。如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　但是这条政策也是各家银行在实际执行中存在分歧较大的一条，其关键在于对于"平均住房面积"的界定上。以上海市为例，目前可以借鉴参考的"平均住房面积"的数据有两个来源，一是上海市统计局2007年2月7日所公布的《2006年上海市国民经济和社会发展统计公报》中的统计数据，该数据显示，至2006年年末，上海市城镇居民人均住房使用面积22平方米，人均住房居住面积为16平方米。另一数据来源于2005年建设部所发表的《2005年城镇房屋概况统计公报》，该公报显示，2005年上海城镇人均住宅建筑面积位列为33.07平方米。

　　由于在《补充通知》中并没有明确指出"当地平均住房面积"究竟使用的是"人均住房使用面积"、"人均住房居住面积"还是"人均住宅建筑面积"，对于该政策的理解上也存在较多分歧。据记者了解，银行内部较为偏向的指标为"人均住房居住面积"，即2006年人均住房居住面积16平方米的标准，但是由于购房时使用的是建筑面积为单位，房价计算也是以此为基础进行计算，如何确定居住面积还需要进一步细则的出台。此外，由于统计数据的出台需要一些时间，按照惯例2007年的统计数据最早也要到2008年2月份左右才能进行公布。因此，如果再次置业者目前的人均居住面积较小，属于可以受惠于优惠政策的"临界点"附近，在年末也不要急于赶搭"提前还贷"的末班车。随着住房条件的改善，近年来城市人均住房面积指标均有上升的态势。如果待细则公布和统计数据正式出台，你被划入了优惠购房之列，这一两个月的等待时间就可以带来较为优惠的贷款利率。反之，如果你不属于这一行列，也可以像老马那样，将用于提前还贷的资金用到"刀刃"上，以减少再次置业时利息成本的负担。