央行进入"降息通道"

　　今年9月16日,央行宣布贷款基准利率降低0.27%,四年来首次降息。仅隔了三周后,央行决定自10月9日起再次将存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。

　　"第一次降息,说明我国维持四年的加息周期结束,而第二次降息则表明我国自此进入降息通道。"对于当前"降息通道"的说法,浦发银行南京分行的一位业内人士表示认可,作为国家宏观调控最常使用的一种货币政策工具,是降息还是加息取决于全球经济环境、国内经济形势、各项经济指标等多标准,可以看作是宏观调控中的一种短期行为。

　　"虽然不好判断这次降息周期将维持多长时间,但从现在的经济走势看,在2009年上半年之前,央行再次加息的可能性不大。"他分析说。值得注意的是,受华尔街金融风暴的影响,美联储自2007年9月18日降息0.5个百分点之后,从此进入"降息周期"。当前,欧洲其他国家也陆续进入降息通道。

　　市场现状　固定利率房贷面临调整

　　2004年,商业银行才被允许推出固定利率房贷,由于此后几年内央行处于连续加息周期,固定利率的优势明显,也很受客户喜爱。随着近期央行进入"降息通道",固定利率房贷的这种优势正在消失。

　　记者了解到,光大银行、建设银行、农业银行、招商银行等几家银行都在南京市场上推出过这种房贷产品,近日已有市民开始将固定利率房贷转成浮动利率房贷。光大银行南京分行零售业务部相关人士告诉记者,办理固定利率房贷产品的客户开始关注"固定利率转浮动利率"是在央行第二次降息后,这是因为二次降息让他们相信央行已进入"降息通道"。"但我们接触的这五六个客户中,一般都是前来询问的,在算了细账后并没有立即从固定转到浮动,因为目前这种差距还不是很明显。"她表示,固定利率是否就比浮动利率更划算也要看客户所选择的具体期限。

　　中行江苏分行一位理财师认为,如果央行接下来连续降息,选择固定利率房贷肯定会变得不划算,进行产品转换的市民才会大批出现。以一家商业银行的固贷利率为例,去年办理的10年期固定房贷利率为6.93％,经历两次降息后,当前对应的优惠后的浮动利率为6.35％,两者相差0.58个百分点。如果央行继续降息,固贷一族的利息损失将更多。

　　是不是两次降息后,所有客户将固定利率房贷转浮动都划算呢？专业人士表示,由于各银行在"固转浮"上都有合同约定,是否需要转浮动还得据各自情况定。

　　转了浮动利率省近3000元

　　光大银行一位理财师表示,以该银行的固贷产品为例,2007年9月前后办理的客户情况可能不一样。2007年8月24日,光大银行对于固贷产品进行了新调整,规定住房贷款固定1~3年期的优惠利率是6.25%,3~5年期的优惠利率是6.4%,5~10年期的优惠利率是6.56%。

　　比如,一个客户在2007年8月24日~9月19日期间办理了该银行的10年期固定利率房贷,贷款总额30万元。当时,固定10年期的优惠利率是6.56%（当时对应的浮动利率下浮后是6.426%）,10年的利息就是109872.59元。考虑到两次降息后,当前的10年期贷款浮动利率下浮之后只有6.3495%,这个客户想转固定为浮动。根据光大银行的约定,办理固定利率房贷满一年的客户,方可申请办理"固转浮",但要缴纳违约金,除非贷款已经满5年。违约金=违约金额（剩余贷款总额）×（固定利率6.56%－当时的浮动利率6.426%）×固定利率的期限10×1/3=1117.72元。这样算下来,这个客户要承担"一年内产生的利息+违约金+剩下9年转浮动后产生的利息"总费用是107029.89元。与不转浮动利率贷款的109872.59元的10年利息比,这个客户从固定利率房贷转到浮动利率房贷,总共可以节省2842.7元（109872.59元减去107029.89元）。

　　两种情况固定利率有优势

　　对2007年8月24日之前办理光大银行固定利率房贷的客户,由于当时的固定利率依然比现在的浮动利率低,所以就不存在"利率差"的问题。此外,由于央行此前规定商业用房和二套房贷款执行利率上浮10%,因此即使是在两次降息后,各大银行的二套房和商业用房的固定利率一般仍有优势,暂时没有"固转浮"的必要。