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项目市场

项目编号 P_23879
项目等级★★★★
发布日期:2008-12-5 14:36:11 浏览次数:24137
项目名称
北京顺义南彩镇潮白河畔房地产别墅项目  
项目所有
权情况
自然人
 
姓名
 
苏良 
所在单位
 
北京鑫盛利泰置业有限责任公司  
联系人
苏良  
电话
010-64461282  
传真
010-64461282  
OICQ
 
手机
13701253922 
E-mail
s6s6s6s6@263.net  
联系地址
北京朝阳区西坝河北里25楼B1402 



项目领域
建材房产  
技术水平
国内先进  
所处阶段
产业化阶段 
专利情况
无 
项目说明及技术指标
项目立意:现在全国不少成功人士及官场人物都在北京买房搞第二置业,第二居所。这是成功人士的标志与荣耀。北京房产始终需求量很强盛是不争的事实。北京每年递增五十万流动人员的住房需求永远是年年上升的。因此房地产业在北京仍有很好的发展和利用空间。而顺义,通县,亦庄也是北京政府巳确定的独有的三个卫星城。2012年地铁要直通顺义。我们的项目选址是很有眼光的,准确的。
这是一个投资小利润大,见效快无风险的好项目。我方己筹划一年时间。是个很好的难得的投资机会。本项目在北京顺义区南彩镇潮白河边紧挨京平快速路,共600亩村宅基地流转建设新农村用地,主要建设800栋别墅和72栋五层住宅楼,共计要开发建设49万平方米。需要启动资金3000万元,以后五年进行滚动式开发。我方负责拿地、利用特殊人脉关系办理区政府申批手续及操办运营本项目以实现最大利润化,予计五年实现利润5-8个亿。我方要求占股百分之三十,担任总经理:投资商占股百分之七十,担任董事长。围绕本项目成立六个公司一个集团。下属公司有房地产,景观园林,房屋经纪,物业管理,建筑设计,装修装饰等。这六个公司都是为本项目服务,肥水不外流。
3/项目实施方案或盈利模型:
a/项目实行严格,科学的成本分析与控制,对各项建设费用反复对比材料厂家与建筑公司概算。使开发成本计划可行,落实有处,降低成本的前题是保证质量,环境优美,商业服务配套。别墅建造费900元/平米,屋面瓦选安丘彩瓦20元/平米,断桥铝窗450元/平米。这些很有竞争性。
b/一切以销售市场为龙头,我们作了一年市场调查与设计策划。如别墅从一百多种选型到仅15种。户型平均150平米,只盖二层,配送120平米的私家花园。每平米卖4000元。每平米可羸利一千元之上。一栋别墅仅卖60万,一般成功人士及白领还是买得起的。现在巳有不少人预订。
c/有的投资商为省钱不想找正规设计院设计,也不重视园林景观,不重视物业管理,使别墅区粗制乱造,影响销售。我们在项目策划设计开始就自己筹备了设计公司、物业公司,经纪公司,让未来的执行经理参与设计策划,以达到最佳开发效果,满足市场需求。一切策划都在反复几十次科学论证基础上才能确定。这是重要一环。
d/为了盈利与降低成本,我们计划在与投资商合作成功后,在北京成立一个集团公司。下属六个公司:即房地产,房屋经纪,景观园林,物业管理, 建筑设计,装饰装修等公司。一方水土养一方人,肥水不流他人田。如本项目的1661万元设计费给自己设计团队,创造的利润仍归股东自己。
南彩房产投资测算
序号 支出项目 单价 数量 总价(万元)
1/建筑总平面图规划设计 1.0元/平米 600亩 396000平米 39.6万元
2/方案、施工图设计 25元/平米 489600平米 1224万元
3/室外管线、道路、园林景观设计 15元/平米 264960平米 397.44万元
4/别墅、四合院建设费用 1000元/平米 120000平米 12000万元
5/五层居民楼建设费用80×12米共72栋/1200元/平米 345600平米 41472万元
6/12层薄板楼建设费用共二栋 1600元/平米 24000平米 3840万元
7/室外管线、强弱电、道路、市政建设 200元/平米 320400平米 6408万元
8/景观、绿地、湖泊、园林 100元/平米 264960平米 2649.6万元
9/土 地 租 赁 费 36万/亩 600亩 21600万
10/3000万 贷 款 利 息 费 8﹪×3000 二 年 480万
11/人员开支(劳保、福利、生活补助、奖金等)42.27万/月60个月占销售1.42﹪2536.06万
12/水、电、行政、物业、办公费用、维修、车、设备/占销售额0.32﹪ 5年 395万
见附件
13/销售费用(包括销售人员工资奖金提成、广告,外包、回扣、促销178560×2%/3571.2万
以上项目支出小计 总96612.9万元
销 售 收 入
A/120000平米×4000元/平米+345600×3500元/平米+24000×4000=178560万元

利 润 178560-96612.9=81947.1万元 投入3000万元
总利润率45.89﹪ 投资3000万,年回报率546%
 


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应用前景
4/市场分析:
本地区住宅楼相邻河北村卖4500元/平米,别墅潮白河附近很多项目全是250平米以上大户型,每平米卖10000元上,市场及购买人群较小,而且别墅千篇一律,开发省事,销售困难,我们仅卖4000元/平米,由于成本控制得严谨,杜绝回扣等漏洞,仍有一千多元利润空间,让利业主,优惠价才有竞争性和市场。
本项目处于北京顺义南彩镇某庄,共600亩宅基地流转为建设用地房,在北京到平谷县快速路旁边,918路从东直门坐一小时即可到达。末来15号地铁线直达顺义区。项目离县城五分钟汽车路,交通便捷。本项目以潮白河为依托,以箭杆河畔花香鸟语,水光湖色俱全的自然景观为映衬,利用原有密林与果园的独特环境建造绿色风景.人文.环保.生态科技园区与生活区别墅区,四合院、居民楼等,形成可供工作,观赏及娱乐性的景区和可休闲养老的居住地,具有极大的科研性,体验性、参与性。 景区内有垂钓园、亭、台、楼、阁、廊、桥,与山水映衬间,相映成趣,构成充满梦幻风情的绿野乐园。
1/为体现绿景、景观、湖泊、果园便于别墅销售,吸引业主增加卖点,项目名称为“绿湖山庄”.作出有特色的庭院门头、庭院、景观、指路标牌,“绿”是指本村林木茂盛,“湖”是指利用原村内几个深坑改造的钓鱼湖。将来清澈小溪围着别墅曲水环绕流过,生态走廊,花香鸟语,2500平米垂钓湖畔映照风情别墅,
花香,鸟语,虫鸣,蛙叫独享自然田园风光。
2/600亩开发用地其中400亩地一般以建筑面积150平米的二层独栋别墅楼为主户型,设定一亩地二栋别墅,主要对象为市内中产阶级、白领等作为第二居所或第二置业使用。每栋别墅配送0.8倍建筑面积的私家花园。本小区容积率仅0、45,属于低密度休闲社区。有少量的四合院适应老北京人退休养老。400亩地共建800栋别墅。另外200亩地建五层居民楼72栋共34.6万平米卖顺义及平谷当地人。市场调研小户型单身公寓需求很大。
3/全部采取向村里租宅基地,向业主(社会主义新农村村民)出售新建房,.
4/未来物业服务很重要, 我们要成立一个专业的物业公司,主要负责验收收房、交房、管房、维修、绿化、服务、保安、保洁、环境卫生。物业公司自负盈亏,用湖景,烧烤区及垂钓园等增加收入,办理交易流程及方案。会所物业要设卫生间、餐厅、浴室、居室。
5/整个项目新别墅60年售价为每平米4000 元:住宅楼售价为3500元/平米。以村委会名义建设和出售管理,并给业主发社会主义新农村荣誉村民证书与长期居住和产权证书。产权证书可以转让,村里收转让费(由出让方承担)。由我们成立村基建办公室负责开发建设。
6/入住小区的环境、绿地 、景观、湖泊、 庭院、保安、服务、垂钓、全影响业主的入住与购买,必须精心施工及严格管理。别墅区物业费2元/平米,每月。居住楼小区物业费0、8元/平米。由物业公司收取用于封闭管理。
7/为防范双方风险,对于交租地费、施工费都要争取分批开发、分批付款。20-60亩地为一期。滚动开发与租售。预计五年开发完.
8/先做建筑后做外管线,市政道路和装修,最后做园林绿化、庭院。村里负责全部搬迁及旧房拆除。请测绘公司测量出地形图,红线及桩位图,以准确土地面积进行交割。
9/对于园林、景观、绿化、湖泊、水榭艺术等我们将聘请设计院园艺工程师搞具体方案并自行成立专业队伍施工。开发方案报送区规划审批后实施。
a/别墅结构:砖混为主。,二层。单栋建筑面积与配送花园绿地面积1:0.8左右.
b/楼盘产品设计
单体规划,单体设计,景观及环境设计,车位设置,会所功能及设施。 红线以内占地面积暂估600亩 。共有建筑用地396000平米。盖800栋别墅和三合院等共120000平米,容积率0.45 绿化率65%,属低密度社区,建筑密度0.25.每栋平均面积150平米。全朝南向。
单体建筑类型组合十几种选型.每种类三个户型面积。
c/总体规划与周边建筑物协调,单体设计,景观及环境设计,临时车位设置、会所功能及设施。
d/小区内有幼儿园、渡假村,室内游泳馆,咖啡厅,洗浴中心,KTV,台球厅,乒乓球室,室内羽毛球室,网吧,棋牌室,健身房,综合娱乐厅(沙弧球,桌球,飞镖等),保健按摩房,足底按摩房,餐厅,窒外垂钓,漂流,攀岩,跑马,秋千,荡摇椅,踩水球,老年活动中心、商店、会所、诊所、药店,干洗店,美容美发店,超市,快餐馆,邮电所,银行,打字复印照相店,曰杂建材店,家电修理,桶装水店,换气站,书报亭,蔬果棚,总配套建筑面积5000平米左右,为小区和村里服务。店铺大门一般朝村里开。室外休闲健身运动场,洗车场。
f/原绿树: 绿树作整体别墅开发利用。个别移植绿化处理。
t/主要道路:双向车道,南门通西门。要求迂回处理。
h/限制要求
*单套面积:1. 建筑面积80-90平米(绿地面积同样)占3% ,约24栋左右。
2. 单套建筑面积200-300平米占7% (绿地面积同样)56栋以内。
3. 单套面积: 90-180平米 占85%,680栋(120-160平米占其中的80%)
4. 三合院,四合院占5%(最南头)40栋,
一般为单栋为主,全部朝南向阳,坡屋顶,
*要求10种以上户型及风格建筑,如法式,德式,俄式,美式,日式,意式等。每种风格建筑要求设计最少4种不同面积户型。每间房,厅带宽带,电视,电话。
*住宅楼为五层。共72栋共345600平米。容积率2、8。建筑密度0,53。一居30-45平米,二三居在60至130平米。
g/ 项目定位
*目标顾客: 别墅80%北京市中产阶级,20%外地业主。住宅楼为当地顺义区附近村民为主。
顾客意向:别墅为 第二置业、第二居所为主。一次投资60-万元。住宅楼走低竞争价位。经过市场调查这个价位及面积户型非常有市场前景。
5/市场分析:以上己详细说明、前景非常好。
6/盈利预测:五年开发可盈利五到八个亿。详细请看上边南彩房产投资测算
7/融资方式:最好股权融资。百分之七十股权给投资商。运作成功羸利后先让投资商早些收回投资本金。回避投资风险。以后再随开发随时阶段性分红。我们用项目作抵押共同运作。
 


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年回报率 546﹪ 
项目单位介绍或备注
房地产开发,销售商品房  

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融资及合作要求
融资方式
风险投资 
合作方式
合作开发  
希望合作单位
投资商  
最低投资金额
30000000万元(人民币)  
最高投资金额
50000000万元(人民币)  

 * 信息时效提示:
   此信息首次发布时间: 2008-12-5 14:36:11   最近修改时间:2008-12-29 15:07:04

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