看好写字楼和社区商业租赁

与其他地产基金做服务式的小白领公寓不同，河山资本今年已经做了4个写字楼的物业租赁经营项目。

服务式的白领公寓租下来之后需要重新改造和装修，如果精装的话还要配家电，投入成本较高。完了才可以招租，这又将经历一段漫长的等待时间。而整组改造写字楼就不一样，现金流也好。

首先，写字楼通常不需要改造租户的使用空间，只需改造公共区域和公用设备，因为每个租户一般都自行装修，以满足自己对装修风格的要求，这为基金省去一笔不小的开支;其次，写字楼不需要全部改造完了才能招租，因此整个项目现金流的时间节奏非常紧凑。河山资本改造的写字楼的体量都不大，一般都是两年左右成本就可以收回，以后每年的回报都很可观。

据曹少山介绍，北京现有很多适合改造出租的楼宇，有些是国企或政府机关的物业，也有些是被其他较低租金业态承租的物业，比如七天、如家这样的快捷酒店，他们当初付给业主的租金较低，而这样的酒店位置往往不算太差，适合改造成写字楼使用。

“最近我们在望京遇到一个开发商，以前自己建的楼，租给别人做洗浴中心，现在洗浴中心倒闭了，我们就接过来，全部把它砸了，重新改造成写字楼，马上就租满了。”曹少山说。

由于成本低，回报自然可观。据悉，每栋楼的毛利率可达50%。算个账，假如前期投资500万元去改造这个项目，从第3年开始，每年可以收回250万元，经过一层一层的分配，最后到投资人手里的回报可达20%。

社区商业亦如此。“根据我们最近的观察，发现写字楼市场的发展速度和总体容量没有社区商业好。社区商业的目标市场可以非常大，一个城市就可以做几十个，全国那么多城市，可想而知的前景。”曹少山分析。

河山资本看好社区的菜市场，租赁，然后经营。将社区内传统的菜市场进行改造，硬件升级，并配上更完善的租赁管理服务，不仅给周边的住户带来更干净、漂亮的购物环境，也在一定程度上改善了大部分社区商业被开发商散卖缺乏整体经营的弱点。

社区商业体量在5000平米-10000平米区间的都不大，河山资本准备一部分自建，一部分去租，然后进行整体改造。而这样的项目可能不在北京做，会在一些省会城市。河山资本的目标是在一个城市做几十个，跟政府合作，做成一个便民利民的品牌。

“在设计上，我们走两条路，一是向政府租，我们来经营;二是我们自建，我们经营。自建的投资稍微大一点，建一个体量小的大概几千万，多的上亿，但是租就很便宜，只是花改造费用，几百万就可以改造一个项目。”曹少山向记者表示。

农业投资小富即安

农业投资算是曹少山的一个“副业”，也算是个人的天使投资。他很早就开始投资有机农业，明年有望实现退出。该企业今年利润达到2亿多。此项目四年间从无到有，在发展过程中花了非常多的工夫，包括土地流转、租土地、跟农户一家一家谈判，种子、土壤、水等都需要集中改良，花费的精力可想而知。

很快，他又将投资一个蘑菇种植项目。“这家蘑菇种植企业不像传统农业，根本就是工厂，占地很少，但是蘑菇培育的厂房内恒温、恒湿、二氧化碳、氧气浓度控制等设施样样俱全。这家企业在北京做了两年多，现在是北京市场的老大，市场份额第一。我们正在为这家公司做全国的生产基地布局，如果成功，这家公司五年的利润可以再翻五倍。”曹少山介绍说。

中国的农业现状正在发生巨大变化，整个农业经济一定会从原来每人一亩三分地的小农经济，变成规模化、集约化、科技化的农业产业。此外，“吃健康”也是大势所趋，但是中国现在的食品供应体系无法从根子上保证食品安全，正是因为目前这种“散养”式的小农经济组织形式。