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作者：陈植 她向记者列举了几个数据，依稀流露出外资房地产开发基金盛极而衰的过程：单笔项目投资金额从1亿-2亿美元缩减至3000万-5000万美元，单个基金规模从十多亿美元缩减至最多4亿-5亿美元，整个资金规模也从2006年前后的百余亿美元缩减至不足30亿美元。 境外融资困境 曾几何时，随着2005年国内房地产信贷融资逐渐紧缩，外资房地产开发基金迎来了黄金发展阶段。 当时，“大多数国内区域性房地产企业基本都和各类外资房地产开发基金有过接触，尽管后者提出超过20%的年回报率，但对于当时手头缺钱的国内房地产企业而言，仍是一个诱惑。”一位业内人士透露。 但是，随着次贷危机导致境外银行纷纷收缩贷款，一些依靠高杠杆融资淘金国内房地产项目开发的外资基金已基本撤出市场。 “当时我听说一家外资房地产开发基金最高的杠杆融资额度能达到4-5倍。”这位曾参与境外募集资金的人士告诉记者，“但现在情况完全不同了。境外银行基本是惜贷如金，银行风控部会告知（开发基金）不可能有很高的杠杆融资倍数，其次要求提供最详细的项目开发资料，一旦发现某些细小风险漏洞，就基本会否决你的要求。” 现金流问题的更大隐患，来自于海外投资人日益谨慎的投资心态。“如果你还想去募集一只房地产开发基金，投资人首先会拿着各种报纸，或打开财经网站质问你，亚洲房地产是不是处于泡沫阶段？为何欧美房地产价格跌了那么多，亚洲市场还在涨呢？香港已开始对豪宅投资紧缩贷款政策，你能保证你参与的国内房地产开发项目竣工时，不会遭遇到地产泡沫破裂？”上述人士告诉记者，即使那些依旧在国内运作的外资房地产开发基金，日子同样更加艰难。 “如果你决定参与到一个国内房地产开发项目，就必须做一份相当严格的尽职调查，页数比前些年要长很多，每个风险漏洞的规避手法都得一一写明白，即使这份报告传递到海外投资人手里，他们的审批流程也从前些年的3个月延长到半年以上，但一些国内房地产公司可等不了那么长时间，他们会选择银行贷款或发行公司债，流程太慢已制约很多同行的投资进度，有些基金管理人就干脆离开中国了。”他告诉记者，现在他手里多了一项工作，就是每月得写一份已投资项目的进展报告，提交给投资人审阅。 卖方市场“风光不再” 外资房地产开发基金“风光不再”的另一个原因是，今年以来银行信贷宽松环境，让国内众多房地产公司感觉“不差钱”。 “目前一些国内大型房企，房企上市公司基本不愁钱，无论大型银行，还是中小型银行都很愿意提供足额的低息贷款，用于购买土地与项目开发贷款。”一位参与房地产融资业务的人士透露。此前，他协助一位来自南方的城市商业银行房贷业务老总在北京和数位大型房企老总会谈，刚一见面这位老总就提出这家银行能不能参与到一些大型房地产开发项目的银团贷款，并能提供更加优惠的贷款利率与贷款展期空间。 “只要全国房产市场的地王还在涌现，房价依然高涨，大型房地产公司要拿到银行贷款还是比较容易的，毕竟房地产市场依然处于上升通道。”他告诉记者。 在银行向国内大型房地产企业“频送秋波”的攻势下，外资房地产开发基金的生存环境开始“尴尬”起来。 很多优势都不复存在。以前是房地产企业缺钱，给这些基金很高的回报，现在情况都反过来了。由于外资房地产开发基金通常要求年回报率20%以上，相比银行优惠的房产开发项目优惠贷款还要高出5%-10%，目前房地产公司只要能拿到项目开发贷款，基本不会考虑与它们合作；其次是外资房地产开发基金一旦把钱投进来，通常会委派一个财务总监进驻项目组，监控资本使用流程，这可能会和国内房地产公司原先的资金规划有冲突。 更关键的是，外资房地产开发基金对于项目开发的经营风险非常敏感，对任何工程质量或相关建筑审批的问题都会按照既定规范流程“追究到底”，让一些习惯靠关系网络解决“问题”的国内房地产企业很不舒服。“前些年外资房地产基金只要看到土地证与规划许可证，就可能决定对这个房产开发项目投入资金，但现在基本要求看到齐全的所有相关证件。这让他们自己也失去一些客户源。”上述人士表示。 不过，一些二线城市的中小型房地产公司对于外资房地产开发基金仍持欢迎态度。“他们基本不大会比较银行贷款与开发基金的利息支付成本，因为他们觉得如果开发基金能替他们省下一笔自有资金，他们就能拿这笔钱去竞购更多土地储备，开发更多房地产项目，把公司做大，甚至能依靠充足土地储备前往香港上市融资。”他举例说，若一家国内房地产公司手握1亿元开发资金，只能用于一个房产项目开发，但现在引进一家外资房地产开发基金5000万元，他就能“省下”5000万元去买另一块土地开发项目，如果新的房产开发项目投资收益高于20%，吸收外资房地产开发基金资金完全是有利可图的。 “而且，今年二线城市的房地产市场涨幅没有一线城市好，银行对这些城市中小型房企的房产贷款还是比较谨慎的，他们不得已也会考虑利息成本偏高的外资房地产开发基金。”他认为。 隐患正在显现 当一个产业开始处于低迷期，藏在行业高峰期的某些隐患也就渐渐浮出水面。 “去年有一些外资房地产基金开始折价卖掉一些国内高端物业，其中有一部分就是由于房地产开发基金存续期即将到来，基金管理人必须尽快把一些已开发好的项目抛售套现，否则投资人资金将难以赎回。”李利告诉记者。 更有甚者，某些外资房地产开发基金管理人开始悄悄在海外市场转让基金份额，通常折价幅度会视房产项目开发程度与销售前景而定，通常在8-9折之间。“但这些事是绝对不会让国内房地产项目开发的合作伙伴知道的。” 一家外资房地产开发基金管理人透露，2005年前后有相当多的热钱也是看好人民币升值空间，借助投资外资房地产开发基金进入中国，由于房地产开发基金存续期一般随着项目开发销售周期，在4-5年左右，如今是他们要求获利套现的机会。“甚至一些游资是利用杠杠融资进入中国的，现在他们必须赶紧把钱拿回去，偿还银行杠杆融资，否则将面临高额罚息。于是这些投资方会天天追问基金资金何时能赎回，一些基金管理人承担更高的压力。” 相比纯外资房地产开发基金生存环境日渐恶劣，境内房地产项目开发人民币基金却开始方兴未艾。今年8月31日，复地集团发起国内首个人民币房地产基金，据悉，该基金的投资门槛达千万，仍能吸引了不少富人前往咨询。 基金发起者复地集团董事长助理董伟海介绍，目前房地产基金的投资时间一般为两年，不承诺保底收益，但蕴含着潜在的高收益。 “现在国内民间资本非常活跃，只要是好项目与好行业都会蜂拥进入，如果能给出一些高利润的房产开发项目，总能吸引到一批渴望赚快钱，预期收益偏高，赌性很强的民间资本。”李利指出，“现在房地产开发基金的募资及投资方向正出现有趣的变化，境外资本开始转向投资跌幅偏高的欧美房地产开发基金，而国内房地产开发基金则开始不断吸引人民币资本。” |
