作者：林向    
 
外资地产基金再次上演“分手”事件，雅居乐的海南清水湾项目再成焦点：一旦摩根士丹利前中国地产部要求全额退款，雅居乐的负债率将达到189%。
　　继美国基金Aetos Capital终止收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权，并要求退还订金人民币12亿元之后，内地房地产企业再遇外资地产基金“分手”事件，Aetos Capital Asia（ACA）近日再次宣布退出与合景泰富（01813，HK）合作的成都项目。前几年削尖了脑袋要分一杯羹的外资地产基金，开始撤回在中国房地产的投资，这无疑使内地房地产商资金链雪上加霜。

　　Aetos和合景泰富分手的理由是，其与合景泰富的成都合作项目和商务部出台的限外令冲突。

　　2008年6月18日，商务部颁布通知，外商对房地产企业的投资（包括增资）仅限于已获政府机关批准的单一房地产发展项目。而Aetos与合景泰富的合作项目包括三幅地皮上的三个项目。

　　根据二者的协议，合景泰富须在今年6月24日前向对方退回合共1.013亿美元的款项和附带利息。

　　神秘的Aetos：摩根斯坦利前高管创办

　　据报道，Aetos成立于1999年，是一家总部位于美国的私人股权投资公司，其创始人是James Allwin，他曾是摩根士丹利投资管理的负责人，07年6月曾传出和中国人寿资产管理公司签订合作协议的消息，而后者宣称将在内地房地产领域进行战略合作。但此次合作一直没有下文。

　　据了解，Aetos Capital其董事总经理谢昭平负责旗下一个规模高达22亿美元、专注于中国楼市的房地产对冲基金，该基金年期8年，远较一般对冲基金为长。07年8月，连锁酒店速8中国宣布Aetos Capital，LP向其投资五千万美金。

　　Aetos和一般外资地产基金没有太大区别，唯一吸引注意的是，其创办人和中国区负责人都曾长期在摩根斯坦利担任要职。巧合的是，传出行贿传言的雅居乐海南清水湾项目也是摩根斯坦利旗下的外资地产基金所投资的。

　　据了解，其中国区负责人谢昭平（Kenny Tse）之前同样在摩根士丹利位居董事总经理，其2000年就开始在其他国际投行很少关注内地房地产领域的时候就开始研究内地楼市，最终成为当时较为知名的房地产行业分析师之一。

　　“第一，我们会收购一些收租的商业物业，包括写字楼、商场等，会全部买下来；第二，我们会选择跟一些品牌好的发展商合作开发，主要是住宅和商场；第三，我们也有一些私募项目，会给一些地产公司提供私募基金，比如在它们上市之前，我们会以私募基金的形式给这些公司提供资金，换取10%左右的股权，然后在一两年后带它们去上市，在IPO的过程中实现增值。”Aetos中国区负责人谢昭平接受某内地媒体采访时表示，其在中国的业务主要包括三个方面。

　　对冲基金在过去几年一直占据了资本市场最显赫的地位，但目前这场横扫全球的金融危机将让它们不情愿地退出历史舞台。对冲基金先后在衍生产品、石油商品、套利交易等多个领域皆遭受沉重损失，而马多夫欺诈事件又使行业信誉遭受重创。银行突然的信贷收缩，令猝不及防的对冲基金溃不成军，对冲基金行业面临着60年来从未有过的生死危机。

　　花旗集团新兴市场首席分析师Carsten Stendevad日前表示，一些类型的对冲基金已经严重减值，如杠杆密集型固定收益策略基金、可转债套利基金以及对流动性收紧和赎回敞口最大的小型对冲基金，它们极有可能面临清盘风险。

　　有业内人士认为，在这样的背景之下，外资地产基金退出在其中国房地产的投资填补外围窟窿的事件或许将接踵而至。

　　标准普尔日前发布内地地产行业报告称，随着全球金融危机愈演愈烈，外国资金纷纷撤离中国市场，无疑使房地产商雪上加霜。标准普尔还表示，中新地产集团和瑞安房地产在跨国合作伙伴方面的风险较大。

　　雅居乐资金危局：负债率或超过180%

　　之前，雅居乐被不少业内人士认为是华南五虎中，资金压力较小，而且负债率较低。

　　但前不久摩根大通发表研究报告称，虽然预期雅居乐取消和摩根斯坦利清水湾交易的机会较低，但是雅居乐海南清水湾项目交易的透明度低，条款并无公开，要投资者相信，雅居乐并没有卷入事件需时间证实，摩根大通强调，在最坏的情况下，如果摩根士丹利前中国地产部要求全额退款，雅居乐的09年度负债比率可能升至高达189%。摩根大通也因此将雅居乐的评级从“中性”降至“减持”。

　　事实上，摩根斯坦利在雅居乐清水湾项目的投资疑点重重。雅居乐拿下这一大项目，总共才花了24亿元左右，折算成面地价仅为250元/平方米。而雅居乐向后者出售清水湾项目30%的股权，售价即达到现金52.83亿元人民币。短短一年多的时间，收购溢价就如此之高，似乎并不是精明的外资投行大鳄们的一贯风格。正常来说，机构投资一般会分期按照条款注入资金，以降低投资风险。让人不解的是，作为一项大型投资，且回报周期长达10年，大摩却在一年之内将巨额投资款全部交齐。而且条款中还约定了三年的股权锁定期，即要到2011年7月，大摩才可转让项目股权。

　　溢价之高，回报周期之长，条款之严苛，皆使得雅居乐和摩根斯坦利的合作有如一团迷雾。

　　有业内人士分析，行贿传言也许只不过是摩根斯坦利想退出清水湾项目为自己的外围资金压力解困故意放出烟幕弹，该业内人士称，摩根斯坦利可能已经想退出该项目的巨额投资，但是又缺乏理由，而刚好主管这一项目投资的彼得森在公司内部斗争中被揭发出涉及行贿，于是被摩根斯坦利拿出来作为退出该项目投资的筹码。

　　据了解，雅居乐现有4亿美元息率9%的高息债券、2亿美元银团贷款及60亿元内地银行借贷，当中有11.3亿将于今年到期。

　　而根据接近雅居乐的相关人士透露，Aetos要求终止投资雅居乐惠州项目的理由是Aetos事先提出的六项入股条件雅居乐没有完全满足。

　　因此，有分析人士认为，一旦摩根士丹利前中国地产部要求全额退还清水湾项目52.8亿投资款项，而Aetos在雅居乐惠州项目的12亿元投资被要求退回给Aetos，雅居乐的资金链将面临着断裂的风险。

　　“如果摩根士丹利要求全额退款，雅居乐清水湾会不会成为海南最大的烂尾楼？”一位雅居乐的业主担心的说。