作者：唐文祺   
 
如果运气好的话，美国商业地产巨头西蒙地产集团（Simon　Property　Group，下称“西蒙”）在中国的三个项目，可以20亿元人民币的代价完成出让。
　　而此前已经在市场上放售多个内地物业的摩根士丹利，又计划退出世茂房地产（00813.HK）武汉锦绣长江项目的股权投资。据世茂房地产相关人士此前对媒体透露的信息，此次交易是摩根士丹利主动找世茂房地产提出的。据了解，2007年摩根士丹利以10亿元入股，此次世茂房地产回购的代价仅7.5亿元，如果其间项目没有任何分红的话，意味着摩根士丹利在中国又做了一笔“亏本生意”。
　　与此同时，随着抛售名下物业的进行，摩根士丹利已撤出了在上海广场的办公室。一位美资私募基金负责人表示：“金融危机以来，大多数外资投资机构的计划都发生了转变。与过去几年争先恐后进入中国的情形不同，现在是外资投资机构在计划或准备撤离。”

　　外资巨鳄筹谋退出

　　2006年，深国投商置携手西蒙、摩根士丹利房产基金（MSREF），共同成立了一家合作企业。根据公开的协议内容，西蒙与摩根士丹利各持有合资企业32.5%的股权，深国投商置则持有35%。按照计划，这些项目后续的运营管理工作将由三方共同出资成立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司（下称“深圳格瑞”）负责。
　　在深圳格瑞的企业网站上，位于苏州、杭州及郑州的三个项目，均以“印象城”的名义对外公示。其中，位于西湖区古墩路的杭州印象城，总出租面积为29000平方米，苏州印象城处于苏州工业园区现代大道上，总出租面积70000平方米，而郑州印象城的总出租面积则为43000平方米。三家分处各地的商场，相同的一个表现是，皆是以沃尔玛作为主力商家，且开业时间公示为“2009年第三季度”。
　　为什么这三个已经招商成熟，只待“破茧而出”的商业地产项目，却在此时沽价待售？CBN记者联系了深圳格瑞的相关负责人，但截至发稿时，仍未得到企业的正面答复。
　　“按照外资企业擅长使用的‘杠杆’做法，实际上的投入本金不会很多。”一位熟谙外资操作流程的金融业内人士表示。根据深圳格瑞公开披露的信息，合作各方在中国二、三线城市共同投资的5个项目，预计总投资额近30亿元人民币。“采取与中国境内企业合作的方式，外资企业便可以顺利从境内银行贷到70%的开发款项。”该人士进一步指出，“如果按照西蒙32.5%的股权计算，付出成本更低了。”
　　按照业内人士所做的初步测算，如果此次20亿元的出让标的能够顺利完成，可为西蒙地产带来约100%的利润回报。从表面上看，这一交易的回报可谓“理想”，实际却不然。
　　据上述美资私募基金人士介绍，按照现下的行情，“商业地产项目的投资回报率至少要求在35%以上。”他认为，与住宅产品相比较，商业地产项目普遍存在投入大、专业度高的问题。“项目运作时间越长，便需要越高的投资回报来保证风险性的降低。”众所周知，从招商完成并开始经营，到一个商业地产项目产生盈利回报，通常需要两至三年时间。而西蒙的几个项目，就算仅按三年的开发时间来计算，平均每年的投资回报率也不过在33%左右。
　　“西蒙是全球知名的商业地产商，许多品牌商家会依附过来。”戴德梁行(杭州)综合住宅服务部董事汤耀光表示，这是它在招商经营上的得利之处。但随之而来的是，这些“老搭档”们的租金及“扣点”会按照惯例的优惠条件进行操作。这意味着，发展商指望通过向这些商家收取租金，获取理想投资回报率的计划，是较难实现的。
　　如果专业的商业地产运营商西蒙都无法兑现海外基金所谓的“长期持有”中国物业的承诺，那么像摩根士丹利这样逐利性更强的海外基金，之前在收购中国物业时所宣称的长期持有经营这一套说辞，显然更像是“缓兵之计”。

　　表面喜报难掩实质忧患

　　一位投资银行经理告诉CBN记者，外资投资者们并非如外界所料般，屡屡在中国楼市获利。“是否赚了大钱，完全取决于外资入市或退出时的市场情形如何。”他表示。
　　在多年来如过江之鲫的众多收购案例中，只有极少数被业内公认为是“成功范例”：其一，是高盛在两年之间收购并转手上海福州路高腾大厦，从账面收购金额来看，高盛在一进一出之间获取的升值回报为39%。其二便是麦格理转手新茂大厦的交易，按照公开数据，在不到两年时间内，麦格理已账面净赚超过1.5亿美元，账面回报率高达150%。
　　上述人士认为，这种丰厚回报的体现，只能在当时特定的市场情况下发生。“事实上，有不少投资项目的出让并不理性。”据悉，影响外资出让项目的原因有多种，或由于基金要求套现期限临近，或是迫于其他外界压力，如抽离资金支援本部。在当前，金融危机已成为最主要的外界影响因素。
　　2008年底，美国最大的工业地产商之一普洛斯断臂自救，将其在亚洲的所有资产作价13亿美元出让给了新加坡产业投资公司（GIC）。此次交易价格普遍被业界视作为“卖便宜了”。
　　而更为明显的一个佐证是，摩根士丹利近期大量抛售在上海的收购物业，从其报价及业已完成的项目来看，账面上似乎盈余不少，但考虑到之前的持有成本及商业地产的投资回报，其实利润甚微。
　　多位外资金融机构人士向CBN记者反映，海外本部对中国市场的投资回报要求已普遍上提，其中，住宅项目在25%~30%，商业地产项目则在35%以上。“一方面是由于海外融资的难度越来越大，另一方面，投资回报率高也是为了控制风险。”
　　“在未来一段时间里，杭州商业地产市场会面临供应量激增的局势。”汤耀光说。数据显示，2009年杭州商业地产的市场存量将可能增长到40万平方米，而2010年则预计会“飙升”至近70万平方米的顶峰。显而易见的一个趋势是，供大于求的市场态势将会对当地商业地产市场的经营造成一定影响。
　　“既然持有出租的前景并不一定明朗，那就索性借转手出让保存一定利润。”一位投资业界人士对西蒙的套现决定如此表示。虽然这一对外报价按照现今标准来看仍显略贵，但据CBN记者了解，仍然有几家外资和内资企业对该“资产包”跃跃欲试，其中便包括了项目合作方中唯一的内资代表深国投商置。
　　只要希望犹存，楼市中的“击鼓传花”游戏仍将持续。

附表　近几年境外基金收购并出售国内物业不完全列表

　　境外基金　城市　收购物业　收购时间　收购金额　出售金额
　　摩根士丹利　上海　世界贸易大厦　2005年　约2亿美元。　
　　摩根士丹利　北京　富力双子座大厦　2005年　4亿元人民币　
　　摩根士丹利　上海　锦麟天地雅苑一幢　2004年　5亿元人民币　报价11亿元人民币（尚未售出）
　　摩根士丹利　上海　上海广场商场裙楼　2005年　8.46亿港元　
　　摩根士丹利　上海　东海广场　2006年　19.6亿元人民币　24.5亿元人民币
　　摩根士丹利　上海　浦东金桥埃蒙顿广场　2006年　5．9亿元人民币　
　　摩根士丹利　上海　陆家嘴中央公寓4幢住宅　2006年　超过7亿人民币　
　　摩根士丹利　上海　华山夏都一期A栋　2006年　7.6亿元人民币　以6.5万元/平方米的报价零售
　　摩根士丹利　上海　收购一商用地部分股权　2007年　13亿元人民币　
　　高盛　上海　百腾大厦　2005年　1.076亿美元　1.5亿美元
　　高盛旗下白厅基金　上海　虹桥花苑酒店式公寓　2006年　7000万美元　
　　麦格理　上海　新茂大厦　2005年　9800万美元　2.5亿美元
　　麦格理和一些机构投资者组成的财团　内地　9家大型零售商城　2005年　约31亿元人民币　　
　　麦格理　上海　城市公寓酒店　2005年　4亿元人民币　传中信资本2.5亿元接手（未证实）
　　日本Re-plus基金　北京　华贸中心两栋写字楼　2006年　28.35亿元人民币　　　
　　德意志银行　北京　美林香槟小镇174栋别墅　2006年　4亿元人民币　
　　基汇资本　上海　翠湖天地18号楼　2006年　约6亿元人民币　约9亿元人民币
　　(GatewayCapital)